A GO-020 deixou de ser saída e virou endereço

Quem cresceu em Goiânia lembra da GO-020 como a estrada de sair da cidade. Era o caminho para a chácara, para Bela Vista, para o fim de semana. Não era endereço. Endereço era o Bueno, o Marista, o Sul.

Isso mudou, e mudou rápido o bastante para que muita gente ainda não tenha percebido o tamanho da mudança. Hoje o eixo reúne mais de vinte condomínios horizontais em operação ou em fase de implantação, abrigando algo em torno de 30 mil moradores. Isso não é um bairro novo. É uma cidade média inteira, construída em duas décadas, ao longo de uma rodovia que continua se chamando rodovia.

O número que melhor traduz a virada não é o de moradores, e sim o de preço. Os lotes em condomínios horizontais registrados em Goiás valorizaram, em média, 93% entre o primeiro trimestre de 2019 e o último trimestre de 2024. No mesmo período, a inflação acumulada foi cerca de 2,5 vezes menor. Ou seja: quem comprou lote em condomínio fechado no estado não apenas protegeu o dinheiro da inflação, ganhou dela por uma margem larga.

Há uma segunda estatística que explica de onde veio essa demanda. Entre os censos de 2010 e 2022, o número de pessoas morando em condomínios horizontais no país mais que dobrou, com alta próxima de 124,5%. Não é moda passageira nem bolha de um ciclo. É uma mudança na forma como uma faixa da população decidiu morar, e ela vem se sustentando por mais de uma década.

Para o eixo especificamente, as projeções do setor falam em algo próximo de R$ 5 bilhões em Valor Geral de Vendas nos próximos cinco anos. Trato esse número com o cuidado que ele merece, porque projeção é projeção: ela diz o que o mercado pretende lançar, não o que necessariamente será vendido. Mas mesmo lida com desconfiança, ela sinaliza uma coisa concreta: as incorporadoras estão apostando pesado aqui, e vão continuar lançando.

O que isso significa para quem está comprando agora? Duas coisas, e elas puxam em direções opostas.

A primeira é boa. Um eixo com essa densidade de empreendimentos atrai o que faltava: comércio, serviço, escola, saúde. Cada um deles reduz o número de vezes que o morador precisa entrar no carro para ir até a cidade, e é essa redução, mais do que qualquer discurso de lançamento, que transforma um endereço de fim de semana em endereço de segunda-feira.

A segunda pede atenção. Volume de lançamento significa concorrência na revenda. Um condomínio novo entregando quadras enquanto o vizinho ainda tenta vender as dele coloca dois vendedores na mesma esquina. Por isso, quando alguém me pergunta qual condomínio comprar, eu devolvo a pergunta em outro formato: em quanto tempo você pretende vender? Para quem vai morar quinze anos, a resposta é uma. Para quem quer girar em três, é outra, e passa por escolher o empreendimento que estará maduro quando chegar a hora de sair, não o que está começando agora.

Acompanho esse eixo desde antes de ele virar o que é hoje. O que aprendi é que a pergunta certa quase nunca é sobre o condomínio. É sobre a quadra, sobre a posição do lote dentro dela, e sobre o que vai ser construído do outro lado da rua nos próximos três anos. Isso não está em anúncio nenhum.